方案張貼于各樓棟大堂宣傳欄及在業(yè)主群進(jìn)行公示。
高齡小區(qū)電梯需經(jīng)常維保。
中海名都成為廣州首個(gè)落地“保險(xiǎn)+維保+物業(yè)”三方聯(lián)動(dòng)新模式的小區(qū)。
隨著廣東將開(kāi)展老舊電梯大規(guī)模檢查，高齡電梯的維保問(wèn)題也再次成為各界關(guān)注的熱點(diǎn)。如何既能降低維保成本，又能保障高效率和安全？一個(gè)新的路徑已經(jīng)打通。據(jù)悉，在廣州出臺(tái)《使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金投保電梯保險(xiǎn)辦事指引》后兩年多，終于迎來(lái)了首個(gè)成功使用維修資金購(gòu)買電梯維修保險(xiǎn)的試點(diǎn)小區(qū)。日前，在政府主管部門指導(dǎo)下，廣州中海名都花園6個(gè)樓棟居民經(jīng)過(guò)投票表決，順利通過(guò)小區(qū)電梯維修保險(xiǎn)方案，開(kāi)啟了電梯“先修后賠”的“速援保”模式，中海名都也成為廣州首個(gè)落地“保險(xiǎn)+維保+物業(yè)”三方聯(lián)動(dòng)新模式的小區(qū)。該模式的落地實(shí)施，為在行業(yè)加速?gòu)?fù)制推廣電梯維修投保新模式和有效解決高齡電梯維護(hù)難的行業(yè)痛點(diǎn)，提供了行之有效的案例和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)提升住宅電梯維保工作精細(xì)化、市場(chǎng)化、科技化，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展具有示范性意義。
文、圖/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者劉麗琴
“保險(xiǎn)＋維保＋物業(yè)”三方聯(lián)動(dòng) 廣州兩年前已出臺(tái)新模式指引
任何機(jī)械設(shè)備使用久了，都可能出現(xiàn)部件老化、磨損等“老齡病”。近幾年，小區(qū)“高齡電梯”出現(xiàn)急速下墜、被關(guān)轎廂、關(guān)門夾人等的狀況并不少見(jiàn)。日前，為貫徹落實(shí)推動(dòng)大規(guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品以舊換新的決策部署和工作要求，廣東省市場(chǎng)監(jiān)督管理局發(fā)布了開(kāi)展老舊電梯大規(guī)模檢查的通知，到2024年8月，對(duì)全省自首次辦理使用登記之日起滿15年的在用老舊電梯（即辦理使用登記時(shí)間在2009年5月1日前的電梯）完成一輪隱患排查；到2025年8月，對(duì)全省在用的老舊電梯全面完成一輪風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。
但對(duì)于高齡老舊電梯，排查之后無(wú)論是維修還是更新，面臨的共性問(wèn)題是，誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)、誰(shuí)來(lái)出錢？尤其是碰上小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金不足、產(chǎn)權(quán)人主體缺失等情況，難題更是不少。
事實(shí)上，2021年9月，為降低電梯維修成本，提高物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用效率，實(shí)現(xiàn)電梯快速維修，保障業(yè)主乘用電梯安全，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，出臺(tái)了《使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金投保電梯保險(xiǎn)辦事指引》。根據(jù)指引，已建立維修資金的物業(yè)小區(qū)，經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決、并經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意的，可申請(qǐng)使用維修資金投保電梯保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。
通過(guò)投保實(shí)現(xiàn)電梯維修已有不少小區(qū)實(shí)現(xiàn)了。比如，在廣州番禺時(shí)代外灘、珠江花園和時(shí)代南灣等小區(qū)，時(shí)代鄰里已成功試點(diǎn)購(gòu)買電梯維修保險(xiǎn)，覆蓋了超過(guò)百臺(tái)電梯。保險(xiǎn)生效后，維修和更換配件的流程得到顯著簡(jiǎn)化，有效解決了業(yè)主表決投票的難題，顯著提升了維修響應(yīng)速度和效率。而動(dòng)用維修資金購(gòu)買電梯保險(xiǎn)則還在探索階段。
目前，對(duì)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金投保電梯保險(xiǎn)感興趣的小區(qū)并不少。天河區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、康景物業(yè)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)發(fā)展總經(jīng)理何超華對(duì)記者表示，對(duì)相關(guān)政策也了解過(guò)，他們也在準(zhǔn)備推試點(diǎn)。時(shí)代鄰里的相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，政府積極推廣使用維修資金購(gòu)買電梯保險(xiǎn)的政策，能充分發(fā)揮維修資金的作用，實(shí)現(xiàn)多方共贏。時(shí)代鄰里旗下鄰里機(jī)電公司正計(jì)劃對(duì)10年以上的老舊小區(qū)電梯進(jìn)行梳理，并與相關(guān)部門積極溝通，深入討論投保流程、承保范圍、響應(yīng)時(shí)效和公示表決等細(xì)節(jié)，確保方案的可操作性和落地性。
實(shí)現(xiàn)物業(yè)維修資金投保 要過(guò)三道“程序關(guān)”
從指引出臺(tái)的初衷來(lái)看，是通過(guò)鼓勵(lì)推廣“保險(xiǎn)+服務(wù)”等新模式，推動(dòng)建立維修資金后期籌措機(jī)制，為破解高齡住宅電梯維修改造費(fèi)用難困境打開(kāi)新思路。
日前，中海名都花園管理處作為首個(gè)成功試點(diǎn)項(xiàng)目，于廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心組織召開(kāi)的維修資金投保電梯保險(xiǎn)工作座談會(huì)上進(jìn)行了經(jīng)驗(yàn)分享。其操作實(shí)例或許可以解答，為何指引執(zhí)行了兩年多才出現(xiàn)首個(gè)成功辦理試點(diǎn)的小區(qū)，其中要經(jīng)過(guò)怎樣的程序，難點(diǎn)又在哪里？
“我們是了解到成都、寧波、深圳等地已啟動(dòng)電梯保障新模式，可實(shí)現(xiàn)降本增效的新服務(wù)。經(jīng)公司研判評(píng)估，方案可行，決定以中海名都作為首個(gè)電梯維修投保試點(diǎn)項(xiàng)目?！敝泻Ｃ脊芾硖幗?jīng)理周福清對(duì)記者表示，之所以選擇中海名都，因?yàn)樽鳛閺V州比較知名的老牌花園小區(qū)，建于2001年的中海名都也邁入了20+“高齡”，因使用年限長(zhǎng)，小區(qū)電梯在物業(yè)日常精心維保下仍不可避免地出現(xiàn)老化和故障，不僅對(duì)住戶出行造成影響，還存在安全隱患。而電梯維修成本高、啟用維修資金流程無(wú)法滿足維修及時(shí)性等問(wèn)題引發(fā)的矛盾越發(fā)凸顯，物業(yè)與小區(qū)居民對(duì)于簡(jiǎn)化程序、解決問(wèn)題的愿望也愈加迫切。
而從中海名都的操作過(guò)程來(lái)看，要想落地成功也并非簡(jiǎn)單的事，尤其是在未有先例的情況下。據(jù)周福清介紹，為了順利推進(jìn)此項(xiàng)工作，中海物業(yè)成立了由公司領(lǐng)導(dǎo)、職能部門負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、工程技術(shù)骨干組成的專項(xiàng)工作小組，正是高規(guī)格和多系統(tǒng)的人員配備，以及住建局、保險(xiǎn)公司、業(yè)主代表等參與的多次溝通會(huì)，才能保障工作的不斷推進(jìn)和各種難關(guān)問(wèn)題的解決。
從程序來(lái)看，首先要過(guò)的就是“系統(tǒng)平臺(tái)審批關(guān)”。盡管政府主管部門對(duì)工作推進(jìn)給予了大力支持和助力，但因廣州未有小區(qū)電梯維修用維修資金投保先例，缺乏相關(guān)操作細(xì)則，同時(shí)申報(bào)系統(tǒng)不完善，維修資金系統(tǒng)平臺(tái)上缺乏相應(yīng)投保選項(xiàng)模塊。
通過(guò)積極與住建局及維修資金中心密切溝通，中海物業(yè)爭(zhēng)取到了支持，參與推動(dòng)制定符合廣州發(fā)文要求的審批流程和操作細(xì)則，并開(kāi)發(fā)了適用新模式的申報(bào)系統(tǒng)，增添電梯保險(xiǎn)專項(xiàng)選擇頁(yè)面，在系統(tǒng)操作方面，還解決了新模式中的“協(xié)議期三年”“申請(qǐng)流程更新”“業(yè)主表決一次三年有效”“資金系統(tǒng)的升級(jí)改造”等難點(diǎn)要點(diǎn)。而這也為后續(xù)其他小區(qū)參與維修資金投保打通了程序流程。
其次，就是“方案關(guān)”。據(jù)悉，要想找到價(jià)格優(yōu)、服務(wù)好、保障足的電梯維保新模式，需要針對(duì)小區(qū)的情況進(jìn)行特別“定制”。中海物業(yè)邀約了多家保險(xiǎn)公司派專業(yè)技術(shù)人員到達(dá)中海名都現(xiàn)場(chǎng)，分別對(duì)小區(qū)電梯進(jìn)行了運(yùn)行狀況、梯齡、故障隱患摸排評(píng)估。評(píng)估后，多家保險(xiǎn)公司給出相應(yīng)報(bào)價(jià)并對(duì)電梯風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)闡述，各家優(yōu)勢(shì)不一、方案不一、報(bào)價(jià)不一。在多種方案中，如何評(píng)估保險(xiǎn)公司的服務(wù)水平高低、方案覆蓋廣度與深度，也是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的博弈過(guò)程。結(jié)合中海名都小區(qū)電梯的年度維修費(fèi)用實(shí)際情況，最終社區(qū)選定了中國(guó)人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司作為此次項(xiàng)目定點(diǎn)服務(wù)對(duì)象。
由于原電梯維保公司維保模式被打破，在不更換維保公司的前提下，還要實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)公司與維保公司的融合。經(jīng)過(guò)多次三方會(huì)談，針對(duì)新模式下更高的維保要求和維修配件的價(jià)格核定方式，通過(guò)探討、測(cè)算最終制定出幾方均認(rèn)可、落地可執(zhí)行的三方協(xié)議。
第三關(guān)則是“業(yè)主公示關(guān)”。為爭(zhēng)取更多業(yè)主支持，方案立項(xiàng)后，中海物業(yè)多次邀請(qǐng)住建局、保險(xiǎn)公司與各樓棟業(yè)主代表溝通座談，宣講維保新模式的必要性及可行性，說(shuō)明保險(xiǎn)服務(wù)方案的優(yōu)勢(shì)，打消疑慮，邀請(qǐng)業(yè)主代表共同參與專項(xiàng)小組后續(xù)工作。2023年10月，中海名都花園管理處先后將保險(xiǎn)服務(wù)方案、維修資金使用方案張貼于各樓棟大堂宣傳欄及在業(yè)主群進(jìn)行公示，并組織業(yè)主簽名投票表決。管家挨家挨戶上門收集業(yè)主意見(jiàn)，解讀投保政策、惠民條款，為業(yè)主答疑解惑。最終6棟樓先行獲得三分之二以上業(yè)主的表決通過(guò)。
先修后賠簡(jiǎn)化流程 新模式三方聯(lián)動(dòng)提升效率
老舊小區(qū)電梯問(wèn)題一直是業(yè)主投訴爭(zhēng)議較多的熱點(diǎn)，新模式如何提升維保質(zhì)量？以中海名都來(lái)看，小區(qū)電梯已使用22年，以前平均每年的維修費(fèi)用在30萬(wàn)元，電梯總數(shù)量是46臺(tái)。經(jīng)過(guò)評(píng)估，目前已更新?lián)Q舊完成5臺(tái)，更換進(jìn)行中6臺(tái)，計(jì)劃用維修資金投保35臺(tái)，已完成投保18臺(tái)。
通過(guò)維修資金投保后，每臺(tái)電梯每年保費(fèi)是數(shù)千元，保障金額是15萬(wàn)元。300元以下的配件由維保公司服務(wù)、300元以上的配件由保險(xiǎn)公司進(jìn)行承保。舊模式中，300元以上配件需更換維修時(shí)，通常由維保公司提出維修需求，物業(yè)進(jìn)行審核后處理。向維修資金系統(tǒng)申報(bào)立項(xiàng)同意后，經(jīng)業(yè)主投票通過(guò)，向資金中心請(qǐng)款，若資金余額充足，則可報(bào)銷后再購(gòu)買配件維修。若資金余額不足，將組織向業(yè)主籌款，資金收齊后支付給維保公司，由維保公司提供維保服務(wù)。維修資金流程鏈條長(zhǎng)，時(shí)效無(wú)法預(yù)估，一些大修申請(qǐng)甚至需要提前一年提出，且環(huán)節(jié)較多，審批結(jié)果不可控等因素導(dǎo)致維修效果不佳，最終影響業(yè)主乘梯體驗(yàn)、引發(fā)投訴、并存在安全隱患。新模式下，300元以上配件更換，直接由維保公司向保險(xiǎn)公司提出維修申請(qǐng)后，保險(xiǎn)公司審核同意，在維保公司購(gòu)買配件進(jìn)行維修的同時(shí)，就可直接提交審核材料進(jìn)行理賠操作，加速理賠。
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使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金投保電梯保險(xiǎn)申請(qǐng)程序
（一）制定使用方案。組織實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)于投票表決使用方案開(kāi)始30日前，將使用方案、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、投保險(xiǎn)種、投保金額、撥付方式、表決時(shí)間、表決形式等信息在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置向維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公示，公示時(shí)間不少于15日。
（二）表決使用方案。申請(qǐng)人按照《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用業(yè)務(wù)流程》（穗建物業(yè)〔2020〕175號(hào)）表決使用方案并公示。
（三）簽訂保險(xiǎn)合同。組織實(shí)施單位、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)與維保單位三方簽訂保險(xiǎn)合同。
（四）提出資金申請(qǐng)申請(qǐng)人向區(qū)住房建設(shè)行政管理部門應(yīng)提交下列資料：
1.物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用申報(bào)表;
2.使用方案及公示情況;
3.業(yè)主同意使用方案的表決結(jié)果及公示情況;
4.保險(xiǎn)合同;
5.保險(xiǎn)費(fèi)發(fā)票。
(編輯： 吳嘉祺)
